Дмитрий Скрипичников: “У всех обманутых покупателей жилья есть в запасе два месяца, чтобы успеть заявить свои требования”

— Дмитрий Валерьевич, какие важные новации вы можете выделить?

— Федеральный закон № 210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» направлен на защиту интересов граждан, вложивших свои деньги в строительство квартир в многоквартирных домах. Для участия граждан в деле о банкротстве застройщика теперь не важен способ привлечения их средств. Т.е. это могут быть как договоры долевого участия, так и предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования (соинвестирования) строительства, договор простого товарищества, выдача векселя, внесение денежных средств в ЖСК и заключение иных сделок. Данная поправка является необходимой, поскольку строительство большинства многоквартирных домов началось еще до вступления в силу закона о долевом строительстве 214-ФЗ и именно большинство таких застройщиков находятся сейчас в банкротстве или близки к этому. Таким образом, право требовать теперь получили не только лица, заключившие договоры об участии в долевом строительстве, но и те, кто покупал квартиры по другим схемам, а также машиноместа и офисы в жилых домах.

Изменена очередность удовлетворения требований кредиторов. Требования дольщиков будут погашаться раньше коммерческих кредиторов и налогов, но после требований по возмещению вреда жизни и здоровью и требований по заработной плате.

В рамках банкротства к участию в процессе признания права собственности в обязательном порядке должны привлекаться все прямые и опосредованные участники строительства: соинвесторы, государственные органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства (в Москве — Мосгосстройнадзор, в Подмосковье — министерство стройкомплекса).

С учетом того, что большинство людей приобретали квартиры много лет назад и те деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с сегодняшними ценами на квартиры, законом предлагается при установлении размера требований дольщиков помимо требований по возврату уплаченной денежной суммы также учитывать размер убытков в виде реального ущерба.

— Кто и как будет исчислять размер убытка?

— Судья арбитражного суда. Споры с дольщиками о признании права на квартиры в достроенном или недостроенном доме теперь будут рассматриваться исключительно в арбитражных судах. Арбитражные управляющие, представляющие застройщика в процессе банкротства, обязаны разыскивать дольщиков с целью информирования их как о банкротстве застройщика, так и о правах дольщиков претендовать на денежные средства или объекты недвижимости. Кроме того, судебное разбирательство может осуществляться не только по месту нахождения застройщика, но и по месту застройки, и по месту нахождения большинства дольщиков. Информацию по месту рассмотрения дела о банкротстве застройщика граждане могут найти на сайте: www.fedresurs.ru.

При этом размер убытков исчисляется как разница между стоимостью квартиры на момент признания застройщика банкротом и суммой денежных средств, которую заплатили дольщики при заключении договора. Таким образом, если 5 лет назад покупатель жилья заплатил 300 тыс. руб. за квартиру, а сейчас она стоит 1 млн рублей, то размер убытков будет составлять 700 тыс. рублей, а общий размер требований дольщика для участия в деле о банкротстве будет составлять тот самый 1 млн рублей.

Отмечу, что внесение гражданином большей суммы, чем стоимость квартиры, не является теперь основанием для снижения размера его требований. Следовательно, если рыночная стоимость квартиры на момент открытия конкурсного производства понизилась по сравнению с ее стоимостью на момент заключения договора, а гражданин уже все оплатил по ценам, действительным на момент внесения средств, это не повлечет снижение размера требований.

— Теперь дольщики смогут предъявлять свои неденежные требования, т.е. требования о передаче квартиры, и им не придется расторгать договор для участия в деле о банкротстве. Каким образом они будут удовлетворяться?

— Возможны два варианта развития событий при удовлетворении требований дольщиков. Во-первых, погашение требований дольщиков путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ими ЖСК или иному кооперативу. При этом необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия:

1) текущие требования и требования по возмещению вреда жизни и здоровью и по зарплате должны быть удовлетворены, т.е. либо оставшегося имущества застройщика, помимо передаваемого дольщикам объекта, будет достаточно для удовлетворения указанных требований, либо нужно внести средства на депозитный счет для их погашения. При этом закон устанавливает механизм погашения таких требований любым третьим лицом;

2) отсутствуют двойные продажи на одну и ту же квартиру в этом доме;

3) отсутствуют залоговые кредиторы (например, банки), не считая дольщиков по договорам долевого участия по 214-ФЗ, либо залоговые кредиторы согласились на передачу объекта гражданам.

Возможен и второй вариант: в случае невозможности передачи объекта незавершенного строительства дольщикам удовлетворяются их денежные требования с учетом убытков в виде реального ущерба. Кроме того, законом предусмотрена возможность передачи квартиры дольщикам, в случае если право собственности на нее не оформлено, но дом достроен и введен в эксплуатацию. Указанное положение связано с тем, что гражданин уже может жить в доме несколько лет, но регистрация права собственности затягивается, в том числе по вине застройщика.

Положения о банкротстве застройщиков распространяются и на те случаи, когда в отношении застройщика уже возбуждено производство по делу о банкротстве, но расчеты с кредиторами еще не наступили. В указанной ситуации дольщикам необходимо заявить свои требования в течение 60 дней с момента вступления в силу изменений в Закон о банкротстве, т.е. с 15 августа 2011 г., это связано с установленными Законом о банкротстве процедурами и сроками их проведения, а также сроком закрытия реестра требований кредиторов.

— Закон имеет обратную силу. Почему?

— Как правило, законы не имеют обратной силы и направлены на регулирование отношений, возникших после вступления такого закона в силу. Однако в отношении застройщиков законодатель решил отступить от этого правила, распространив действие закона также на те дела о банкротстве застройщиков, которые были возбуждены до 15 августа 2011 г., включая и конкурсное производство. Здесь, однако, надо отметить, что в таком конкурсном производстве на момент вступления закона в силу не должны перейти к расчетам с кредиторами. Следует помнить еще об одной особенности: законом специально продлевается срок закрытия реестра требований кредиторов. Срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений для участников строительства наступает по истечении шестидесяти дней после дня вступления закона в силу. Таким образом, у всех обманутых покупателей жилья есть в запасе почти два месяца, чтобы успеть заявить свои требования.