Приобретение долгостроя

Достройкой компании занимаются, как правило, неохотно, ведь восстановление обходится дороже нового строительства. Но если объект находится в сохранности, его достройка – это выполнение обычных строительных работ. Новому застройщику нужно учесть изменения в законодательстве, устанавливающие особенности банкротства застройщиков (бывших), которые привлекали средства дольщиков.

Смена застройщика

Рассмотрим следующую ситуацию. Организация (инвестор-застройщик) по решению мирового судьи купила долгострой – объект долевого строительства. С дольщиками заключены договоры на достройку, но есть и расторгнутые договоры долевого участия. Как произвести оформление и отразить операции (в том числе по строительству и передаче объекта дольщикам) в учете? Как вернуть деньги при расторжении договоров? Кроме того, имеются еще сделки по переуступке прав.
По поводу расторгнутых договоров: условно схема выглядит так.
Дольщик приобрел квартиру по договору долевого участия за 6 000 000 руб., застройщик – банкрот. Участник продает квартиру через уступку другому лицу – за 1 000 000 руб. и потом это другое лицо расторгает с организацией договор и застройщик ему становится должен 6 000 000 руб. Но у организации-застройщика эти суммы никак не проходят (по мировому соглашению долгострой куплен со всеми долгами). Какие проводки нужно сделать?

Отражение операций в учете

Компания, приобретая недостроенный объект для достройки, становится застройщиком.
Следовательно, отражает в учете операции как застройщик. Приобретение по договору купли-продажи незавершенного строительства, а также затраты организации на строительство данного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражена стоимость приобретенного объекта незавершенного строительства (в сумме, указанной в договоре купли-продажи).
Далее при подрядном способе строительства выполненные подрядчиком и принятые застройщиком по акту строительные работы отражаются по дебету счета 08 в обычном порядке:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
КРЕДИТ 60
– приняты работы от подрядчика (сумма включает НДС).

Расчеты с дольщиками

В 2011 году Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» был дополнен положениями, устанавливающими особенности банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. В частности, был определен перечень сведений, включаемых в реестр требований о передаче жилых помещений, который составляется в ходе производства по делу о банкротстве застройщика.  

>|Изменения в закон № 127-ФЗ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ внесены Федеральным законом от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ, вступившим в силу с 15 августа 2011 года.|<

Так, согласно статье 201.7 закона № 127-ФЗ, указанный реестр должен содержать следующие сведения:
– сумму, уплаченную участником строительства застройщику по договору или стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
– размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком (недоплаченную по договору сумму или стоимость непереданного имущества);
– сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с договором.
Таким образом, приобретая долгострой со всеми долгами, организация должна получить реестр требований о передаче жилых помещений. Суммы внесенных дольщиками средств (согласно реестру) новый застройщик отразит в учете по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с дольщиками» (либо по кредиту счета 86 – по своему выбору) в корреспонденции со счетом 76 субсчет «Застройщик-банкрот».
На дату оприходования объекта результат от его покупки (исходя из отражения в учете указанных сведений) скорее всего будет убыточным. Убыток показывают на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Проводки при этом будут такие:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражена стоимость незавершенного строительства (в сумме, указанной в договоре);
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
– учтены суммы, ранее внесенные дольщиками по договору.
Если дольщики рассчитались с бывшим застройщиком не полностью, то у нового застройщика могут появиться записи, учитывающие состояние фактических расчетов с участниками:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
– учтены недостающие суммы (не внесенные дольщиками средства).
В зависимости от итога сделки купли-продажи недостроенного объекта:
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражен убыток от сделки
или
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
КРЕДИТ 91 «Прочие доходы»
– отражена прибыль от сделки (если результат покупки будет положительным).
Далее, как сказано в ситуации, компания заключает с дольщиками договоры на достройку.
При этом в учете делаются следующие записи:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 76 субсчет «Достройка объекта» (86 субсчет «Достройка объекта»)
– отражена сумма, подлежащая внесению участником по договору достройки;
ДЕБЕТ 50 (51)
КРЕДИТ 76 субсчет «Дольщик»
– получена плата по договору достройки от дольщика.

При расторжении договоров с дольщиками в учете компании делают следующие записи:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
КРЕДИТ 76 субсчет «Дольщик»
– отражена стоимость расторгнутого договора;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 51
– возвращены средства выбывшему участнику долевого строительства.
При переуступке (договор заключается между третьими лицами – физическими или юридическими) организация – новый застройщик делает записи:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» аналитический счет «Бывший дольщик» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства» аналитический счет «Бывший дольщик»)
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» аналитический счет «Новый дольщик» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства» аналитический счет «Новый дольщик»)
– отражена замена участника в договоре (Ф. И. О. физического лица или наименование юридического лица).
В итоге, когда строительство дома будет закончено и получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, в момент определения финансового результата передача помещений должна быть отражена следующими записями (в разрезе аналитики):
ДЕБЕТ 76 субсчет «Достройка объекта» (86 субсчет «Достройка объекта»)
КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
– передано помещение дольщику.
У нового застройщика суммы расчетов между участниками не отражаются, фиксируется только смена дольщика. Так как старый дольщик оплатил застройщику-банкроту договорную цену – 6 000 000 руб., что должно быть указано в реестре, то и организация – новый застройщик – должна по этому объекту долевого строительства (по конкретной квартире) дольщику (новому или старому – не важно) 6 000 000 руб. То есть обязана передать помещение такой стоимостью. А при расторжении договора обязана эту сумму вернуть:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 51
– 6 000 000 руб. – возвращены средства по расторгнутому договору.
Важно запомнить

Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №6, июнь 2012 г.