 При продаже жилья вместе с квартирами собственникам передаются и права на общее имущество. Когда застройщик должен списать стоимость земельного участка? Нужно ли при этом корректировать расчет НДС и налога на прибыль? Практическую ситуацию комментирует Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт».
Нужно ли сдавать «уточненки»? Организация-застройщик вела строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, находящемся в собственности. Моментом реализации данного инвестиционного проекта признается дата подписания акта ввода (определяется финансовый результат, начисляются НДС и налог на прибыль). После чего начинается процесс передачи квартир в собственность дольщикам, растягивающийся как минимум на год. После ввода дома некоторые дольщики расторгают договоры долевого участия. Освободившиеся квартиры приходуются на счет 43 у заказчика - застройщика и оформляются в собственность. Следует ли в такой ситуации сдавать уточненные декларации по НДС и налогу на прибыль из - за изменения финансового результата от сдачи дома? В какой момент списывать стоимость земельного участка, приобретенного у частного лица? Учитываем стоимость участка Сначала следует сделать уточнение: нет такого документа, как акт ввода. Есть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Особенности расчета Стоимость земельного участка, действительно, относится в стоимость квартир, построенных по договорам участия в долевом строительстве. Но здесь есть определенные тонкости.
Во-первых, если был приобретен участок площадью больше, чем это требуется по нормам для осуществления строительства и последующего отведения его под территорию жилого дома, то в стоимость квартир дольщиков можно отнести только ту его часть, которая будет соответствовать нормам отвода под соответствующую территорию. Скорее всего, для этого придется делать специальное межевание.
Во-вторых, стоимость приведенного под нормы участка должна равномерно распределиться в стоимость всех квартир, в том числе и тех, которые остаются у застройщика и дольщикам не передаются. Порядок списания не определен Ни один нормативный акт не содержит порядка списания стоимости земельного участка в стоимость квартир. Поэтому любая методика будет являться «народным творчеством», и риск, что налоговым органам она не понравится, достаточно велик.
Например, можно рассуждать следующим образом. Участок (здесь и далее – в пределах межевания под территорию, относящуюся к дому) приобретался для целей строительства. Критериям основного средства (п. 4 ПБУ 6/01) он не соответствует. Значит, его стоимость можно сразу включить в стоимость строительства по дебету счета 08. Таким образом, она равномерно «ляжет» на стоимость всех квартир. Эта стоимость будет учтена при выявлении финансового результата от долевого строительства и при продаже квартир, учтенных по окончании строительства на счете 43. Никакой дополнительной корректировки НДС и налога на прибыль это не потребует.
Проблема заключается в том, что формально списать с баланса участок, находящийся в собственности застройщика, можно только тогда, когда прекратятся права собственности на него. Иначе возникает противоречие между данными бухгалтерской отчетности, в которой участок уже не числится, и фактическими обстоятельствами, когда право собственности еще находится у застройщика и он продолжает платить налог на землю. А права собственности застройщик может лишиться только после того, как у этого участка появятся новые собственники – обладатели квартир. Это может произойти только после получения ими свидетельства на право собственности на квартиру и долю в собственности на земельный участок. Отсюда противоречие: либо учесть стоимость участка сразу при определении финансового результата, пожертвовав достоверностью бухгалтерского баланса, либо не включать стоимость участка в стоимость квартир. И уже после того, как право собственности формально перейдет к дольщикам и покупателям квартир, списать стоимость участка на счет 91, признав его для целей налогообложения (см. письмо Минфина России от 3 июня 2010 г. № 03-03-06/1/375). Выбор за налогоплательщиком. Признание дохода Доход у застройщика при долевом строительстве возникает в виде суммы вознаграждения за выполнение функций застройщика. Она может устанавливаться по условиям договора сразу при его заключении и (или) определяться как полученная экономия по окончании строительства.
Возникает вопрос: в какой момент застройщик должен отразить окончательно данный доход в бухгалтерском и налоговом учете? Оказание услуг застройщиком Вознаграждение застройщик получает за оказание услуг. В чем заключаются эти услуги? В строительстве дома и передаче дольщику причитающейся ему доли (ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214 - ФЗ). Поэтому окончательно услуга может считаться оказанной только после передачи дольщику объекта долевого строительства (квартиры). Соответственно и вознаграждение должно отражаться на эту дату по каждому конкретному дольщику.
При этом, если по какому - то дольщику будет определено, что его средств не хватает на покрытие расходов на строительство его квартиры, то полученная отрицательная разница между средствами, поступившими от дольщика, и стоимостью строительства объекта долевого строительства, свидетельствующая об отсутствии дохода по данному договору, не уменьшает суммы дохода, полученные по другим договорам.
Но и здесь есть свои нюансы. Так, в соответствии со статьей 6 закона 214 - ФЗ срок передачи квартир дольщикам должен быть установлен договором участия в долевом строительстве. Значит, момент отражения окончательного дохода по договорам участия в долевом строительстве дома не может быть позже установленного договором срока передачи квартир дольщикам. В каком случае необходима корректировка финансового результата? Расторгнуть договор участия в долевом строительстве после получения от застройщика квартиры дольщик не может. Значит и корректировка финансового результата не потребуется, если все было отражено в учете так, как сказано выше.
Однако застройщик мог отразить финансовый результат раньше срока передачи дольщикам объектов долевого строительства. Например, на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В этом случае при расторжении участником долевого строительства договора до момента получения квартиры по акту застройщик будет вынужден провести корректировку финансового результата и представить уточненные налоговые декларации. Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №11, ноябрь 2010 г. |
