К покупателям жилья вернулся аппетит

Рост спроса на жилье — это тренд, который отмечают все участники рынка. По данным Росреестра, в 2010 году в Москве было зарегистрировано более 85,5 тыс. сделок купли-продажи квартир. Это на 54% больше, чем в прошлом году, и на 10,8% больше, чем до кризиса. В декабре количество сделок достигло 9,5 тыс. — это максимальный результат за три года. Такого ошеломляющего эффекта рынку удалось добиться благодаря совпадению позиций продавцов и покупателей. Первые перестали ждать дальнейшего роста стоимости жилья и начали активно выставлять квартиры на продажу. Другие — напротив, поняли, что дальнейшего падения цен не будет, и нацелились на решение своих жилищных проблем. “На вторичном рынке в конце 2010 года сложилась довольно стабильная ситуация, благоприятная как для покупателя, у которого есть широкий спектр предложений, позволяющий выбрать максимально отвечающий его требованиям и возможностям вариант, так и для продавца, который может точно определить стоимость квартиры при реализации”, — отмечают в “Миэль-Брокеридж”.

Аналогичные тенденции были в целом характерны и для рынка новостроек. Количество реализованных квартир в строящихся домах Москвы более чем в 4 раза превысило аналогичный показатель 2009 года. По данным ГК “ПИК”, основной объем недвижимости — как в денежном выражении, так и в квадратных метрах — ушел с рынка во второй половине прошлого года. При этом большинство покупателей (и это отличает нынешний период от докризисных времен) по-прежнему ориентированы на бюджетные приобретения. Наибольшей популярностью пользовались одно-, двухкомнатные квартиры эконом-класса, с чистовой отделкой, стоимостью от 4,5 до 10 млн. руб.

Однако активизация покупателей не привела к существенному увеличению стоимости жилья. В течение года на рынке наблюдались разноплановые тенденции — от полной стагнации и даже снижения цен на отдельные объекты до роста в пределах 5—20%. Наиболее заметно подорожал качественный эконом-класс: стартовав после кризиса с отметки 80—90 тыс. руб. за кв. м, к концу года квартиры в таких домах стали стоить 110—120 тыс. руб. В целом, по оценкам МИАН, уровень цен на недвижимость в Москве по итогам 2010 года составил 166,3 тыс. руб. за 1 кв. м на первичном рынке (рост 12,7%) и 155,3 тыс. руб. за 1 кв. м на вторичном рынке (рост 9,6%).

В 2011 году, по мнению большинства экспертов, ситуация практически не изменится. Поскольку экономика и платежеспособный спрос только восстанавливаются, количество сделок останется на прежнем уровне, а рынок будет демонстрировать стабильный, но весьма умеренный рост. На вторичном рынке корпорация “Инком” прогнозирует увеличение стоимости квадратного метра не более чем на 1,5—2% в месяц. И только на наиболее ликвидные объекты. Максимальная доля спроса, как и в минувшем году, будет сосредоточена в сегменте небольших по метражу и количеству комнат квартир, расположенных в периферийных районах города.

На первичном рынке, по данным “Миэль-Новостройки”, цены также вырастут несущественно: не более чем на 8—11% за год. Жилье подорожает во всех сегментах, но с разной динамикой: в эконом-классе рост будет чуть выше, в бизнес-классе ниже. “Максимально выигрышное положение будет у качественного эконом-класса, так как это жилье наиболее близко к реальному спросу”, — уверены в аналитическом центре IRN. У дорогой недвижимости гораздо выше шансы на ценовую стагнацию, нежели на рост ее стоимости.

Эксперты затрудняются оценить, как скажется на развитии жилищного рынка смена руководства Москвы. По мнению специалистов IRN, “политический вектор нового назначения говорит о том, что строить собираются много и быстро, а нынешний мэр готов принимать волевые решения, направленные на устранение многолетних конфликтов интересов на подвисших площадках”. Вместе с тем последние заявления Сергея Собянина свидетельствуют о том, что далеко не всегда эти решения будут приниматься в пользу застройщиков. Градостроительно-земельная комиссия уже отменила ряд инвестконтрактов, в том числе на строительство жилых объектов (например, жилого комплекса в Хилковом переулке). Еще 1,2 тыс. проектов ожидают своей участи. Целесообразность реализации 474 проектов, по мнению департамента экономической политики мэрии, является спорной.

Примечательно, что горадминистрация пока не анонсировала своих ожиданий относительно объемов строительства жилья в Москве в 2011 году. Обычно такой прогноз появлялся уже перед новогодними праздниками в программе правительства Москвы на предстоящий год. Известно только, что муниципальные жилищные программы не вырастут. По словам нового главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, власти профинансируют сооружение лишь 600 тыс. кв. м новостроек.