Аренда помещения: разбираем нестандартные ситуации

Новости бухгалтерии | 12-07-2011, 13:21 |

Не всегда арендуемое помещение отвечает требованиям турфирмы, зачастую приходится его отремонтировать либо улучшить. И если в договоре прописано, что улучшение производится по согласованию с арендодателем, возникает вопрос: каким образом арендатор может отразить в своем учете такие операции?
Улучшения арендованного имущества
Главным отличием улучшений от капитального ремонта является изменение качества и эксплуатационных характеристик объекта аренды. В то время как ремонт устраняет дефекты, накопленные в процессе использования имущества.
Гражданское законодательство разделяет улучшения арендованного имущества на отделимые и неотделимые ( ст. 623 Гражданского кодекса РФ).
Отделимые улучшения
Примерами отделимых улучшений является установка:
– съемных перегородок;
– осветительных приборов;
– сплит-систем.
Они являются собственностью арендатора, если, конечно же, иное не установлено договором аренды. Если отделимые улучшения отвечают критериям, позволяющим отнести объект в состав основных средств, порядок начисления амортизации в таких случаях не вызывает вопросов: это делается в общеустановленном порядке.
Если же отделимые улучшения не признаются амортизируемым имуществом, расходы на них учитываются в составе материальных ( подп. 3 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ).
Неотделимые улучшения
Примеры неотделимых улучшений:
– монтаж окон;
– прокладка скрытой проводки, телефонной связи;
– установка системы газо- и водоснабжения;
– перепланировка помещений;
– достройка этажей.
Такие улучшения носят капитальный характер и не могут быть изъяты (то есть отделены) без вреда для имущества. Правда, расходы на монтаж пластиковых окон могут быть включены и в состав затрат на ремонт, если при заключении договора арендодатель составил дефектную ведомость и в договоре была прописана обязанность арендатора по замене окон в помещении.
Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если они производились не только за его счет, но и с согласия арендодателя. В целях налогообложения прибыли в пункте 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ установлены специальные правила определения срока амортизации неотделимых улучшений.
Надо сказать, что до 2010 года срок полезного использования для неотделимых улучшений устанавливался по той амортизационной группе, в которую входил сам объект аренды. Возможность устанавливать срок полезного использования по амортизационной группе, в которую попадают сами улучшения, появилась только с 2010 года ( письмо Минфина России от 21 января 2010 г. № 03-03-06/2/7 ), и она распространяется на улучшения, которые введены в эксплуатацию после 1 января 2010 года.
При этом срок аренды при определении срока полезного использования произведенных улучшений во внимание не принимается.
Амортизация улучшений, если договор пролонгирован
По общему правилу арендатор может амортизировать неотделимые улучшения только в период действия договора аренды. Если он пролонгирован, продолжать амортизировать неотделимые улучшения можно в прежнем порядке. Ведь в этом случае договор признается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
А вот если договор расторгнут и заключен новый, амортизировать капвложения уже не получится. Об этом же – в письме УФНС России по г. Москве от 13 августа 2009 г. № 16-15/083987.
Применение амортизационной премии
Одним из нерешенных остается вопрос о возможности применения амортизационной премии по неотделимым улучшениям. Минфин России считает, что арендатор не может применить амортизационную премию к неотделимым улучшениям. Такое мнение министерство озвучивало неоднократно. Назовем лишь письма от 9 февраля 2009 г. № 03-03-06/2/18, от 22 мая 2007 г. № 03-03-06/2/82, от 20 октября 2006 г. № 03-03-04/1/703.
Основные аргументы, которые приводят чиновники в обоснование своей позиции, следующие:
1) произведенные арендатором улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются у него на балансе;
2) для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный статьей 258 Налогового кодекса РФ.
Однако эти аргументы нельзя признать бесспорными.
В пункте 9 статьи 258 Налогового кодекса РФ сказано, что амортизационную премию можно применить к расходам на капитальные вложения. При этом исключение сделано только для основных средств, полученных безвозмездно, и это исключение к неотделимым улучшениям арендованных основных средств не относится.
Неотделимые улучшения включаются в состав собственных основных средств арендатора. Основание для этого – пункт 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ.
Арендатор в данном случае учитывает улучшения именно как капвложения, поэтому у него есть право на амортизационную премию, которое можно отстоять в суде.
Замена собственника
Возможна ситуация, когда меняется собственник арендуемого имущества. Права арендаторов в этой ситуации гарантирует статья 617 Гражданского кодекса РФ. При перемене собственника имущества независимо от того, поднимался ли вопрос о переоформлении договора аренды, новый собственник становится арендодателем.
Попытки налоговых инспекторов поставить под сомнение право турфирм на то, чтобы включать арендную плату в расходы в целях налогообложения, решаются в пользу налогоплательщиков. Пример тому – определения ВАС РФ от 3 февраля 2011 г. № ВАС-629/11, от 31 мая 2010 г. № ВАС-6413/10, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22 января 2010 г. № А824063/2009, ФАС Поволжского округа от 21 апреля 2008 г. № А725821/2007.
Следовательно, если в перспективе произойдет смена собственника помещений, которые арендует ваша фирма, право начислять амортизацию на неотделимые улучшения у арендатора остается. Основание – пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.
Аренда госимущества Если вы арендуете имущество у государственной структуры, то автоматически становитесь налоговым агентом по НДС.
Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, налоговые агенты обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и перечислить в бюджет соответствующую сумму налога. Вопрос о том, в какой момент налоговый агент обязан составить счет-фактуру, исчислить налог и уплатить его в казну, рассмотрела ФНС России в письме от 6 апреля 2011 г. № КЕ-4-3/5402.
Обязанности налогового агента по налогу на добавленную стоимость при аренде госимущества возникают лишь при внесении арендной платы. Таким образом, факт перечисления денег в данном случае обязателен.
Причем следует отметить, что мнение чиновников строится на действующих положениях законодательства – на нормах пункта 16 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур… (утверждены постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914).
Важно запомнить Если турфирма производит в арендованном помещении неотделимые улучшения, это следует зафиксировать в договоре и согласовать с арендодателем. Тогда в период действия договора аренды турфирма сможет амортизировать неотделимые улучшения, признавая такие суммы в расходах в целях налогообложения прибыли. Делать это можно и в том случае, когда договор аренды пролонгирован.

Статья напечатана в журнале "Учет туристической деятельности" №7, июль 2011 г.

Другие новости по теме:

Арендодатель на УСН должен включить в доходы неотделимые улучшения в имущество, поученные от арендатора безвозмездно	Капитальные вложения в арендованное имущество амортизируются арендатором, пока действует договор аренды
Воспользоваться амортизационной премией арендатор не может	Минфин рассказал, как амортизировать неотделимые улучшения