Квартиры набивают себе цену

Эксперты сходятся в том, что перспектива появления метро чрезвычайно редко вызывает недовольство местных жителей. Анонсирование строительства новой станции в отдаленных районах Москвы подогревает ожидания продавцов квартир. Цены на квадратные метры начинают расти с момента запуска подземных строительных работ, рост цен может достигать 20%. «Недовольство по поводу строительства метро бывает только в том, что его строят слишком долго», — говорит гендиректор риелторской компании «Русский дом недвижимости» Юрий Хлестаков.

— Бесспорно, что во время строительства дороги или станции метро жителям приходится терпеть неудобства, связанные непосредственно со стройкой. Особенно если работы затягиваются, — считает гендиректор компании Galaxy Group Евгений Штраух. — С другой стороны, хорошая транспортная доступность района и наличие в нем метро всегда увеличивают стоимость жилья, не говоря о том, что район становится более доступным и удобным для самих жителей. Нередко в объявлениях о продаже квартир продавцы указывают, что в данном районе вскоре должна открыться станция метро, даже если до ее открытия осталось еще как минимум два года.

По мнению руководителя отдела маркетинга девелоперской группы ОПИН Ирины Наумовой, расширение дорог по-разному сказывается на городской и на загородной недвижимости. Так, в Москве после строительства Третьего транспортного кольца в домах, прилегающих к нему, цены упали. Любое же расширение основных магистралей за городом приводит, как правило, к увеличению стоимости близлежащих районов. Явный пример — новый жилой район Кожухово. По данным аналитиков, еще два года назад в нем на продажу были выставлены квартиры только в одной новостройке, сданной в марте 2010 года. Тогда стоимость квадратного метра составляла 86–96 тыс. руб. В рейтинге муниципальных районов Москвы по средней цене предложения на вторичном рынке жилья район Косино-Ухтомский, в состав которого входит Кожухово, занимал 112-е место. Дешевле были только квартиры в Зеленоградском административном округе. Эксперты отмечают, что низкая цена кожуховского жилья была обусловлена прежде всего расположением района за МКАД и структурой предложения: 75% предлагаемого на продажу жилья относилось к экономическому классу, остальные 25 процентов — к так называемому «комфорту» (чуть выше эконома). Жилье более высоких классов в районе отсутствовало.

Ситуация на кожуховском рынке жилья мало изменилась и в 2011 году. «Предложений на вторичном рынке жилья района Косино-Ухтомский было мало, всего 34 объекта, что составляет меньше 1% всех квартир, продаваемых в Восточном округе», — отмечал тогда генеральный директор аналитического центра Владислав Луцков.

Однако, по мнению экспертов, Кожухово ждут большие перемены. В августе столичная градостроительно-земельная комиссия утвердила проект магистрали от района Кожухово до границы с областью для соединения с федеральной автомобильной дорогой Москва — Ногинск — Казань. Трасса уже построена на участке от Большой Косинской до Лухмановской улицы в Кожухове, идут работы от Косинской до Большой Косинской улицы. Предусмотрено строительство эстакады на пересечении с Лухмановской улицей, устройство разгонных полос и боковых проездов вдоль эстакад, возведение Проектируемого проезда № 598 от улицы 8 Марта до Проектируемого проезда № 264 для обеспечения выезда на магистраль со стороны микрорайона Ухтомский.

«Строительство новых магистралей решит вопрос транспортной доступности, что, безусловно, повысит привлекательность московского района Кожухово и подмосковных Люберец для инвесторов и покупателей, — уверена генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая. — Наличие свободных площадей в районе Косино-Ухтомский делает возможным развитие проектов массовой застройки. В Люберцах масштабная комплексная застройка уже ведется. На территории между улицей Инициативная и Комсомольским проспектом возводится район Красная Горка.

Уже построено четыре жилых микрорайона общей площадью 650 тысяч квадратных метров. Проектная численность жителей микрорайона — 39,75 тысячи человек. Стоимость квадратного метра в районе застройки сегодня составляет от 54 до 69 тысяч рублей. На сегодняшний момент это наиболее демократичные по ценовой политике районы. Но, несомненно, развитие транспортной инфраструктуры будет способствовать росту цен на рынке новостроек в Кожухове и Люберцах. Словом, новая магистраль для жителей Кожухова — это и возможность быстрее добираться до центра столицы, и повышение престижности Кожухова, а значит, и повышение цен на недвижимость в этом районе на востоке Москвы. Хотя, разумеется, строительство новой магистрали доставляет местным жителям определенные неудобства. Но это временные проблемы.

Именно в Подмосковье, как и в столичных районах, расположенных за МКАД, сильное влияние на ценообразование оказывает транспортная инфраструктура. «Честно говоря, не встречал и не думаю, что встречу хотя бы одного жителя области, находящегося в дееспособном возрасте, который был бы недоволен прокладкой метро или расширением автодороги, ведущей к району его проживания, — говорит руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. — Люди понимают, что потом им же станет удобнее. Достаточно посмотреть на город Реутов. После объявления о том, что там будет построена станция московского метро, город стал лидировать по средней цене в ближнем Подмосковье, цены увеличились на 15%».

Между прочим, именно Реутов возглавляет рейтинг подмосковных городов по средней цене (95,4 тыс. руб./кв. м) — там есть московское метро. А вот на втором месте — Ленинский район (преимущественно Коммунарка и прилегающие районы) — средняя цена 89,24 тыс. руб./кв. м. Пока там транспортная инфраструктура не так сильно развита, однако удобная автомобильная доступность, и, конечно, экология там на высоте. На третьем и четвертом местах находятся Химки (88,61 тыс. руб./кв. м) и Красногорск (87,72 тыс. руб./кв. м) — в сочетании с хорошей экологией там имеется железнодорожное пригородное сообщение с Москвой, автобусные маршруты.

В замкадных районах столицы и прилегающих к ним подмосковных городах огромное влияние на цену оказывает наличие метрополитена. Так, например, недавно открытая станция метро в Новокосине резко подняла спрос и цены на новостройки в Реутове. Стоимость «квадрата» там начинается от 74 000 руб. А в новостройках, находящихся в Балашихе на сопоставимом расстоянии от МКАД, — от 60 000 руб.

«Колебания цен при строительстве обычно носят достаточно умеренный характер, — подчеркивает аналитик ИК „ФИНАМ“ Анна Мишутина. — Впоследствии, если мы говорим о качественном улучшении инфраструктуры района, реакция горожан будет скорее положительной».

Но иногда расширение магистралей в Москве все же приводит к резким падениям цен на квартиры. «Если при строительстве дублера дорога пройдет всего в нескольких метрах от подъезда существующего дома, естественно, что цена квартиры в этом доме заметно упадет, — считает зам. директора по маркетингу девелоперской компании „Сити-XXI век“ Марина Тимашова. — Что касается строительства станций метрополитена, этот фактор значительно увеличивает транспортную доступность района. После открытия новых станций метро цены на жилье в конкретных районах в среднем повышаются на 10%».

— Магистрали и эстакады действительно могут негативно повлиять на спрос на жилье в ближайшем окружении, но при этом значительно улучшить транспортную инфраструктуру района, — подтверждает гендиректор «МИЦ-Девелопмент» Сергей Хорошков. — Это связано с тем, что реконструкция может привести к увеличению транспортного потока. Кроме того, часто дороги становятся значительно ближе к жилым домам, чем были до расширения.

— При строительстве транспортной магистрали вблизи конкретного дома, с выходом окон на эту магистраль, стоимость недвижимости может снизиться. В то же время в других, отдаленных от магистрали, домах стоимость может увеличиться, — говорит зам гендиректора компании «Финвестрой» Руслан Кобзарёв. — Применять общую формулу в таких случаях нельзя. Нужна индивидуальная оценка объекта недвижимости с учетом всех факторов, влияющих на оценку.

На аренду квартир строительство влияет сильнее, чем на куплю-продажу. Временные жильцы могут с полным правом сбить цену на время реконструкции — им-то от дороги, которая появится через несколько лет, ни холодно ни жарко. С немалой долей вероятности они к тому времени поменяют место жительства. «Снижения цен не происходит лишь при активном спросе и недостатке предложения на рынке аренды», — говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

— Затяжная стройка сказывается в первую очередь на рынке аренды. Отказ от предложений рядом со стройкой происходит в три раза чаще, чем при просмотре аналогичных предложений в тихих районах. Для людей же, приобретающих недвижимость в собственность, стройка воспринимается как временное явление, и определяющими факторами при выборе жилья остаются расположение, качество строительства и планировки, — делится наблюдениями гендиректор компании «Высота» Ирина Харченко.