Чиновники вынуждены покупать элитные квартиры в Москве

Да что там слуги народа — простые москвичи тоже проявили в декабре небывалый интерес к недвижимости. О причинах этого явления, тенденциях и прогнозах на будущий год — в предновогоднем выпуске «Недвижимости».

Брокеры отмечают, что еще в октябре доля ипотечных сделок составляла 30%, а в ноябре–декабре снизилась до 10%. Остальные 90% покупателей рассчитывались своими деньгами (стопроцентная оплата) или при помощи кратковременной рассрочки. Почему?

Во-первых, доверие россиян к кредитным организациям в очередной раз подорвало закрытие нескольких крупных банков. «У многих вкладчиков под конец года заканчиваются сроки действия депозитов, и далеко не все соглашаются на их пролонгацию, а вместо этого изымают наличность. Другие клиенты, опасаясь за сохранность собственных средств, стали просто расторгать договоры в досрочном порядке. Пытаясь обезопасить свои сбережения, и первые, и вторые переводят виртуальные деньги в наличные, который конвертируют в валюту, драгметаллы и квадратные метры», — говорят аналитики.

По наблюдениям экспертов «Метриум Групп», жилье эконом- и комфорт-класса в ноябре преимущественно приобретали непрофессиональные инвесторы и конечные покупатели, которые планировали эту покупку, но откладывали на более поздний срок. Тревожные настроения подстегнули их к скорейшему решению жилищного вопроса. Новизна заключается в том, что люди становились инвесторами скорее от безысходности, ибо нести деньги по сути им больше некуда. Иными словами, из двух зол москвичи выбирают меньшее: уж лучше пусть будет лишняя (или совсем не лишняя) квартира, чем деньги в кубышке.

Не сказать, впрочем, что жилье раскупается, как глинтвейн на горнолыжных курортах. Многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. Люди снимают деньги со счетов и размещают наличность в депозитариях (брокеры уже сейчас заявляют об остром дефиците банковских ячеек). И если негатив так и будет витать в атмосфере, всплеск количества сделок произойдет в любой момент. Скептики уверяют, что момент этот наступит аккурат после проведения Олимпиады в Сочи, когда власти «отпустят» экономическую ситуацию.

— В течение последних трех лет мы наблюдаем снижение темпов роста экономики, да и ситуация на мировой арене не прибавляет оптимизма, — говорит генеральный директор компании Мария Литинецкая. — Конечно, рынок все равно остается достаточно активным. Однако каждый год эксперты с тревогой смотрят в будущее, ожидая ухудшения ситуации. В какой-то степени это не новость: кризиса у нас ждут уже года три. Однако в этом году негативные настроения усугубляются разговорами о том, что из-за приближающейся Олимпиады в Сочи и необходимости поддержания в связи с этим стабильной обстановки в стране правительство искусственно поддерживает экономическую ситуацию и не дает проявиться кризисным явлениям. После Олимпиады мы узнаем истинное положение вещей…

Как и в случае с покупателями городских квартир, потенциальные клиенты загородного жилья начали активно снимать свои сбережения с накопительных счетов.

— Теоретически сейчас на загородном рынке сложились хорошие условия для покупки собственного дома, поскольку собственники домов стали более сговорчивы, стоимость предложений постепенно снижается, — комментирует директор Департамента загородной недвижимости Илья Менжунов. — Кроме того, в ликвидных проектах мы видим высокий спрос и покупательскую активность. Тем не менее люди осторожничают. Но если «режим ожидания» продлится 3–4 месяца и захватит активный сезон (весну–лето), начнется паника. На рынке появятся инвесторы или спекулянты, которые будут предлагать собственникам купить их дом за 50–60% от его рыночной стоимости (это мы уже проходили в 2009–2010 годах). А цены на малоликвидные предложения продолжат свое снижение. Они могут упасть даже за порог своей рентабельности. Хотя по качественным проектам существенного падения я бы не ждал. Скорее всего, их собственники станут просто более лояльными в вопросе предоставления специальных условий для покупателей.

В большинстве случаев загородный дом не является для покупателей единственным жильем, поэтому они предпочитают повременить с покупкой и понаблюдать за дальнейшим развитием событий.

Ну а покупатели элитной и бизнес-недвижимости долго не думают. «Во втором полугодии мы отметили феноменальный рост интереса покупателей к элитной недвижимости, — говорит директор департамента по стратегическому консалтингу Kalinka real estate consulting group Роман Попов. — Если зимой–весной количество сделок составляло 30–40 в месяц, то с июля оно превышало сотню в месяц. А темпы выхода новых объектов в 2013 году сопоставимы с пиковыми докризисными показателями».

Девелоперы не скрывают: в Москве они делают ставку на дорогое жилье — и маржа хорошая, и покупатели всегда найдутся. В российской столице живет 64 долларовых миллиардера (в мировом рейтинге по этому показателю мы уступаем лишь Нью-Йорку) и 101 тысяча миллионеров.

— В общем объеме рынка доля жилья бизнес-класса увеличивается до 30%, формат апартаментов занимает около 20%, — говорит директор департамента маркетинга «Интеко» Жанна Зиновьева. — При этом географическое присутствие таких объектов расширяется. Бизнес-класс сосредоточен уже не только в центре, но присутствует во всех округах.

По данным эксперта, в этом году средневзвешенная цена предложения на рынке бизнес-класса выросла всего на 2% — до 7468 долларов за кв. м. Однако в сегменте апартаментов рост цен был гораздо более значительным. К примеру, по словам директора по продажам KR Properties Александра Подускова, на «Даниловской мануфактуре» в 2011 году кв. м стоил 153 370 руб., в 2013-м же зафиксированы сделки на уровне 313 тыс. руб. за «квадрат», а в Manhattan House за тот же период стоимость кв. м увеличилась с 156 500 руб. до 328 650 рублей.