Бедные родственники

Легко ли владельцам небольшой компании арендовать хороший офис? И рады ли такому клиенту крупные арендаторы? На первый взгляд никаких формальных ограничений к объемам бизнеса потенциального арендатора никто не предъявляет. «Предприятия МСБ представляют большой интерес для нас. Определяющими критериями являются платежеспособность арендаторов и качество концепции их бизнеса, а не размер организации», — уверяет руководитель группы по управлению розничными активами Immofinanz Group Клаудия Брей.

Тем не менее на пороге бизнес-центра малый и средний бизнес может столкнуться с рядом неожиданностей. Для того чтобы правильно реагировать, необходимо знать некоторые нюансы рынка коммерческой недвижимости. В первую очередь — ее классификацию.

«Строго говоря, существует два класса качественной офисной недвижимости: «А» и «В», — рассказывает директор по развитию компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина. Именно к этим категориям предъявляются самые жесткие требования по наличию современной инженерии, обязательной системы кондиционирования, профессиональной охраны, системы энергосбережения, высокоскоростного Интернета, профессиональной УК, парковки, инфраструктуры (терминалов оплаты, кафе, мини-маркетов). Иными словами, не только внешний вид офиса, но и его начинка должны быть идеальны или почти идеальны.

Но обосноваться в элитном офисе малоизвестной фирме крайне сложно. «Арендаторы офисов класса „А“ — крупные российские и международные компании, которым бюджет позволяет расходовать на аренду офисного помещения от $450 до $1200 за квадратный метр в год без учета эксплуатационных расходов и НДС», — объясняет руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости компании CBRE в России Клавдия Чистова. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев приводит примеры таких счастливчиков: две крупнейшие сделки по аренде офисов класса «A» в 2011 г. принадлежат компаниям Mail.Ru Group (БЦ SkyLight 29,9 тыс. кв. м) и «Лаборатория Касперского» (БЦ «Олимпия Парк» 29,8 тыс. кв. м).

Если же масштабы бизнеса помельче, то для арендодателей-«аристократов» вы нежеланный гость. «Во многих случаях неизвестную компанию в премиальный сегмент могут просто не впустить по причине „малонадежности“ и снижения потенциального уровня цены при продаже», — говорит председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. И арендодатели это подтверждают. «Мы относились к подбору арендаторов очень выборочно, ориентируясь только на крупные международные компании «с именем», — рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев о последнем проекте класса «А» — бизнес-центре «Легенда».

Забыть о роскошных «премиальных» апартаментах придется еще и потому, что снимать шикарный офис не просто дорого, но нерационально. «Как правило, представители малого бизнеса снимают помещения площадью не больше 50 кв. м. Цена на такие помещения выше, чем на офисы, скажем, от 200 кв. м. При сдаче в аренду помещения класса „А“ маленькой площади стоимость квадратного метра в год составит около $1000–1200, для помещений от 150–200 кв. — около $800», — комментирует управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс. Директор департамента офисной недвижимости Collliers International Ольга Побуковская объясняет, что такая ситуация возникает из-за дефицита предложений небольших помещений в качественных зданиях, расположенных в центре: «При этом спрос на них существует всегда». Успешные бизнес-центры предлагают офисы с площадью от 300–500 кв. м. А МСБ в большинстве случаев такие хоромы просто не нужны. «Для небольших компаний, годовой оборот которых не превышает 2 млрд. руб., аренда офисов класса „B+“ и „A“ в большинстве случаев является экономически не обоснованной», — ставит точку Константин Ковалев.

Наиболее доступной для них является офисная недвижимость класса «B-» и ниже. О чем идет речь?

Опрошенные «ЭВ» эксперты рисуют примерно такой портрет офисов «В-»: старые здания с обычным ремонтом или новые помещения с самой скромной отделкой, расположенные далеко от метро. Внешние признаки категории «С» еще печальней: непременно советское неотремонтированное помещение, без лифта или со старым лифтом. «Рынок офисной недвижимости для малого и среднего бизнеса представлен преимущественно административными зданиями советской постройки, НИИ, административными зданиями и помещениями промышленных комплексов, заводов и фабрик, гостиниц», — конкретизирует Константин Ковалев. И если средняя ставка для неприглядных каморок в отдаленных районах составляет примерно $250–400 за кв. м в год, то класс «С» в пределах ЦАО обойдется предпринимателю в $450—$860 за кв. м. в год.

И все-таки многие компании не оставляют попыток подыскать приличное помещение для клиентского офиса в центре столицы. Есть ли шансы у этих смельчаков арендовать небольшой офис премиум-класса?

«Есть несколько компаний, которые арендуют или владеют большим объемом площадей, в том числе в премиум-сегменте, и практикуют субаренду. Например, можно снять одно помещение небольшой площади, фактически кабинет. Этого вполне достаточно для компаний малого и среднего бизнеса», — обнадеживает аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов. Елена Мишина приводит пример: компания Regus арендует 1–2 этажа в высококлассных БЦ (например, «Смоленский пассаж», «Военторг», «Капитал Плаза»). Regus сдает в субаренду небольшие офисные площади с оборудованными рабочими местами и полным сервисным сопровождением. Базовая арендная ставка — $1500 за мини-офис на 1–2 рабочих места.

Если же компании нужно пространство побольше, то можно подыскать несколько вариантов, хотя придется раскошелиться (см. таблицу).

Даже если у компании есть все, что нужно для аренды офиса, искать придется настойчиво и упорно. «В первые месяцы 2012 года стало особенно заметно, что существующий спрос на качественные офисные площади класса „А“ и „В“ в ЦАО (+ 2–3 станции метро во всех направлениях) превышает предложение. Уровень вакантных площадей в этом сегменте очень низкий, заполняемость — на уровне 90–95%», — говорит Елена Мишина. Для класса «С» ситуация не лучше — эксперты называют цифры по заполняемости помещений из этой категории в диапазоне от 70% до 97–99%.

Что касается географии тарифов, то, безусловно, самые дорогие места — в ЦАО. «При одинаковой категории строений самым дешевым остается ВАО и ЮАО», — отмечает Елена Мишина. При этом малый и средний бизнес рассредоточен по всей Москве. Некоторые бизнес-центры пытались позиционировать себя как бизнес-инкубаторы для МСБ, но арендные ставки были так высоки, что затея провалилась: помещения заполнили интернациональные бренды.